NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÓ NHỮNG QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ GÌ ?

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, Hiến pháp đã quy định rõ: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều này có nghĩa là không một cá nhân hay tổ chức nào (kể cả Nhà nước) có quyền sở hữu đất đai. Thay vào đó, Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, sẽ trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể trong xã hội. Chủ thể được trao quyền này được pháp luật định danh là “Người sử dụng đất”.

Việc xác định chính xác ai là “Người sử dụng đất” không chỉ là vấn đề lý luận mà còn có ý nghĩa thực tiễn vô cùng quan trọng, bởi nó là cơ sở để xác lập, thực hiện và bảo vệ các quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản lớn nhất của hầu hết người dân và doanh nghiệp. Bài viết này sẽ phân tích rõ khái niệm này dưới góc độ của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025).

I/ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC XÁC ĐỊNH NHƯ THẾ NÀO?

Một chủ thể không tự nhiên mà có tư cách “Người sử dụng đất”. Theo quy định, tư cách pháp lý này được hình thành thông qua các hình thức sau:

Được Nhà nước giao đất: Nhà nước ra quyết định hành chính giao quyền sử dụng đất, có thể là giao không thu tiền hoặc có thu tiền sử dụng đất.
Được Nhà nước cho thuê đất: Nhà nước ký hợp đồng cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần.
Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất: Áp dụng cho các trường hợp đất đang sử dụng ổn định, có nguồn gốc hợp pháp và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng).
Nhận chuyển quyền sử dụng đất: Thông qua các giao dịch dân sự như chuyển nhượng (mua bán), tặng cho, thừa kế, nhận góp vốn…
Thuê lại đất: Thuê lại đất từ các chủ thể khác (ví dụ: thuê lại đất trong khu công nghiệp).

Chỉ khi thuộc một trong các trường hợp trên, chủ thể mới chính thức được pháp luật công nhận là “Người sử dụng đất” hợp pháp.

II/ CÁC ĐỐI TƯỢNG LÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Một trong những nội dung quan trọng nhất là việc pháp luật khoanh vùng các chủ thể đủ điều kiện. Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể các đối tượng sau đây là người sử dụng đất:

Tổ chức trong nước: Bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế (doanh nghiệp), đơn vị sự nghiệp công lập…

Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc: (Ví dụ: chùa, nhà thờ được Nhà nước công nhận).

Cá nhân trong nước: Là công dân Việt Nam.

Cộng đồng dân cư: Gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, tổ dân phố… có cùng phong tục, tập quán hoặc dòng họ, có đất được công nhận hoặc giao.

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: (Ví dụ: Đại sứ quán, Lãnh sự quán, cơ quan đại diện của Liên Hợp Quốc tại Việt Nam).

Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: (Các doanh nghiệp FDI).

III/ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Khi một chủ thể được pháp luật công nhận là “Người sử dụng đất”, họ sẽ được Nhà nước trao cho các quyền hạn và đồng thời phải gánh vác các nghĩa vụ tương ứng.

3.1. CÁC NHÓM QUYỀN CƠ BẢN

Pháp luật đất đai phân loại quyền của người sử dụng đất thành hai nhóm chính:

a. Quyền chung của người sử dụng đất: Đây là các quyền cơ bản mà mọi người sử dụng đất hợp pháp đều có, bất kể hình thức sử dụng đất là gì. Các quyền này bao gồm:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất mang lại.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

b. Quyền giao dịch (hay quyền định đoạt): Đây là các quyền làm cho quyền sử dụng đất trở thành một loại “tài sản” đặc biệt có thể giao dịch trên thị trường. Các quyền này bao gồm:

- Chuyển nhượng (mua bán).
- Tặng cho.
- Thừa kế.
- Thế chấp (vay vốn ngân hàng).
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Cho thuê, cho thuê lại.
- Chuyển đổi (thường áp dụng cho đất nông nghiệp).

3.2. PHÂN TÍCH ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN QUYỀN

Đây là điểm mấu chốt mà với 20 năm kinh nghiệm, tôi nhận thấy người dân và doanh nghiệp thường nhầm lẫn nhất. Việc chị có được thực hiện các “quyền giao dịch” (nhóm 2) hay không, và thực hiện ở mức độ nào, phụ thuộc hoàn toàn vào hình thức Nhà nước giao/cho thuê đất:

Trường hợp 1: Đất giao có thu tiền sử dụng đất / Đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:

Đây là hình thức mà người sử dụng đất đã “trả đủ” tiền cho Nhà nước.
Do đó, họ có đầy đủ các quyền giao dịch như mua bán, tặng cho, thế chấp, thừa kế… (giống như “sở hữu” tài sản).

Trường hợp 2: Đất thuê trả tiền hàng năm:

Đây là hình thức mà người sử dụng đất chỉ “trả tiền thuê” theo từng năm.
Do đó, họ không có quyền chuyển nhượng (bán) hay tặng cho, thế chấp chính “quyền sử dụng đất” đó.
Họ chỉ được quyền bán, tặng cho, hoặc thế chấp các tài sản gắn liền với đất (nhà xưởng, công trình) mà họ sở hữu. Người mua/nhận thế chấp tài sản đó sẽ phải tiếp tục ký hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm với Nhà nước.

Sự phân biệt rạch ròi này là vô cùng quan trọng để tránh rủi ro pháp lý khi thực hiện giao dịch và định giá tài sản.

3.3. NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Quyền lợi luôn đi kèm với trách nhiệm. Người sử dụng đất có các nghĩa vụ pháp lý sau:

Sử dụng đất đúng mục đích: Đây là nghĩa vụ quan trọng nhất. Đất được giao là đất ở thì chỉ xây nhà ở, đất trồng lúa thì phải trồng lúa.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí và lệ phí liên quan đầy đủ, đúng hạn.
Cụ thể, khi sử dụng đất, người dân có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, gồm:
- Thuế sử dụng đất;
- Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.
- Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê.
- Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, trừ trường hợp được miễn.
- Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận.
Bảo vệ đất và môi trường: Không làm hủy hoại đất, ô nhiễm môi trường.
Tuân thủ pháp luật: Thực hiện đúng các quy định về thủ tục hành chính khi giao dịch, xây dựng…
Trả lại đất: Giao lại đất cho Nhà nước khi hết thời hạn sử dụng mà không được gia hạn, hoặc khi có quyết định thu hồi đất.

IV/ SỰ THAY ĐỔI VỀ CHỦ THỂ “HỘ GIA ĐÌNH”

Đây là một trong những điểm thay đổi lớn và tiến bộ nhất của Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013.

Trước đây (Luật 2013): “Hộ gia đình” được công nhận là một chủ thể sử dụng đất riêng biệt. Điều này gây ra rất nhiều phức tạp trong thực tiễn. Khi cấp Giấy chứng nhận cho “Hộ ông A”, việc xác định ai là thành viên của hộ, ai có quyền định đoạt mảnh đất đó (phải có chữ ký của ai khi bán) là vô cùng rắc rối, thường xuyên dẫn đến tranh chấp gia đình.
Hiện nay (Luật 2024): Luật Đất đai 2024 đã bỏ “Hộ gia đình” ra khỏi danh sách người sử dụng đất tại Điều 4.

Phân tích ý nghĩa:

Đây không có nghĩa là các gia đình không được sử dụng đất. Thay vào đó, luật quy định rõ:

Nếu đất là tài sản chung của các thành viên trong gia đình (ví dụ: đất được thừa kế chung, đất do các thành viên cùng tạo lập), thì Giấy chứng nhận sẽ ghi tên của tất cả các thành viên có chung quyền sử dụng đất đó.

Quy định này giúp minh bạch hóa quyền tài sản. Thay vì dùng khái niệm “hộ gia đình” mơ hồ, pháp luật xác định cụ thể cá nhân nào là người có quyền. Điều này làm rõ chủ thể, đơn giản hóa các thủ tục giao dịch (chuyển nhượng, thế chấp) và giảm thiểu tối đa tranh chấp về sau.

Đối với các Giấy chứng nhận đã cấp cho “Hộ gia đình” trước đây, chúng vẫn có giá trị pháp lý, nhưng khi thực hiện giao dịch hoặc cấp đổi, cơ quan chức năng sẽ xác định lại các thành viên có chung quyền để cập nhật vào Giấy chứng nhận theo quy định mới.

V/ KẾT LUẬN

“Người sử dụng đất” là một chế định pháp lý trung tâm, thể hiện cách thức Nhà nước (đại diện chủ sở hữu toàn dân) phân bổ và quản lý nguồn tài nguyên đất đai quốc gia. Việc hiểu đúng ai là người sử dụng đất và các hình thức để trở thành người sử dụng đất hợp pháp là điều kiện tiên quyết để người dân và tổ chức có thể thực hiện đầy đủ các quyền của mình (như chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế…) và tuân thủ đúng các nghĩa vụ (như sử dụng đúng mục đích, nghĩa vụ tài chính).

Sự thay đổi tại Luật Đất đai 2024, đặc biệt là việc loại bỏ chủ thể “hộ gia đình”, là một bước tiến quan trọng nhằm cá thể hóa trách nhiệm và quyền lợi, hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và an toàn hơn.

LÝ DO KHÁCH HÀNG TIN TƯỞNG LUẬT HỒNG CHUYÊN:

Chuyên môn hóa: Mỗi luật sư trong chúng tôi đều chuyên sâu trong từng lĩnh vực cụ thể, từ tranh tụng hình sự đến các vụ kiện dân sự, bảo vệ quyền lợi của khách hàng ở mọi cấp độ tòa án.
Chiến lược rõ ràng và minh bạch: Chúng tôi xây dựng chiến lược rõ ràng ngay từ ban đầu, không có bất kỳ sự mập mờ nào. Khách hàng luôn nắm rõ quy trình và tiến độ vụ án.
Tính bảo mật tuyệt đối: Tất cả thông tin và tài liệu liên quan đến vụ án của bạn sẽ được chúng tôi bảo mật tuyệt đối, không tiết lộ ra ngoài.

CAM KẾT CỦA CHÚNG TÔI:

Hỗ trợ tối đa: Từ khi tiếp nhận vụ án cho đến khi kết thúc, bạn sẽ luôn nhận được sự hỗ trợ, tư vấn và giải quyết nhanh chóng từ chúng tôi.
Kết quả tốt nhất: Chúng tôi luôn hướng đến việc đạt được kết quả có lợi nhất cho bạn, bảo vệ quyền lợi của bạn trong mọi tình huống.

Luật Hồng Chuyên cam kết xử lý hồ sơ nhanh gọn – đúng luật – bảo mật tuyệt đối.

📌 Tư vấn miễn phí – Giải quyết nhanh
📌 Hỗ trợ trọn gói – Không phát sinh chi phí
📌 Bảo mật tuyệt đối – Thủ tục đơn giản

Hãy để chúng tôi đồng hành giúp bạn bước qua giai đoạn khó khăn một cách nhẹ nhàng nhất!

LIÊN HỆ NGAY ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN MIỄN PHÍ!

Hãy để chúng tôi giúp bạn vượt qua thử thách pháp lý. Liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn miễn phí và bắt đầu hành trình bảo vệ quyền lợi của bạn!

CÔNG TY LUẬT TNHH HỒNG CHUYÊN VÀ CỘNG SỰ

Trụ sở chính: 5A Ngách 41 Ngõ 172 Phố Đại Từ, Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai, TP Hà Nội.
Văn phòng giao dịch: Tầng 6, Ô32-V5A Khu đô thị mới Văn Phú, phường Phú La, quận Hà Đông, Tp. Hà Nội.
Hotline: 0975.626.616 hoặc 0973.555.962
Email: congtyluathongchuyen@gmail.com
Web: luathongchuyen.com

NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÓ NHỮNG QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ GÌ?