ĐIỀU KIỆN KHỞI KIỆN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Trong bối cảnh thị trường xã hội phát triển, các giao dịch liên quan đến đất đai diễn biến sôi động tiềm ẩn nhiều tranh chấp. Và các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất cũng trở nên phức tạp và gia tăng về số lượng. Việc giải quyết tranh chấp đất đai không chỉ góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc giữ trật tự tự động, ổn định xã hội và phát triển kinh tế.
Hiện nay, có rất nhiều phương thức giải quyết tranh chấp đất đai, một trong số đó là khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích của mình. Để tránh mất thời gian khi bị Tòa án trả lại đơn khởi kiện nhiều lần thì người dân cần nắm được các điều kiện khởi kiện liên quan đến tranh chấp đất đai.
Để Tòa án thụ lý vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai thì người khởi kiện cần đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:
1. Người khởi kiện có quyền khởi kiện và có đủ năng lực hành vi dân sự
Căn cứ theo quy định tại Điều 186 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về quyền khởi kiện vụ án:
“Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án
Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.”
Theo Điều 2 Nghị Quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định: Về người khởi kiện không có quyền khởi kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
Người khởi kiện không có quyền khởi kiện là cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
- Cơ quan, tổ chức, cá nhân không thuộc một trong các chủ thể quy định tại Điều 186, Điều 187 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
- a) Cơ quan, tổ chức, cá nhân không thuộc một trong các chủ thể quy định tại Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 là trường hợp người làm đơn khởi kiện không nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chính mình hoặc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân mà mình là người đại diện hợp pháp;
- b) Cơ quan, tổ chức, cá nhân không thuộc một trong các chủ thể quy định tại Điều 187 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 là trường hợp người làm đơn khởi kiện không thuộc trường hợp theo quy định của pháp luật có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, lợi ích công cộng và lợi ích của Nhà nước.
- Yêu cầu khởi kiện của cơ quan, tổ chức, cá nhân không cần xác minh, thu thập chứng cứ cũng đủ căn cứ kết luận là không có việc quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm hoặc cần bảo vệ”.
Như vậy, khi thấy quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm thì các cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc ủy quyền cho người đại diện hợp pháp của mình (có thể ủy quyền cho nhân viên trong cơ quan, tổ chức, ủy quyền cho người thân hoặc những người am hiểu pháp luật…và phải đảm bảo điều kiện các cá nhân, cơ quan, tổ chức phải có đủ năng lực hành vi dân sự) thu thập các hồ sơ tài liệu liên quan đến vụ án để nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
2. Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
Theo quy định tại Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Theo quy định tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai là một trong các loại tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Tranh chấp đất đai theo quy định này gồm rất nhiều loại tranh chấp như: Tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất; tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất, tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất: đặt cọc, cho thuê, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,..; tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất,…
Tuy nhiên, tranh chấp đất đai áp dụng quy định của pháp luật đất đai để giải quyết là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất, ranh giới quyền sử dụng đất.
Còn tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự để giải quyết.
Căn cứ vào tình trạng quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không để lựa chọn thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Căn cứ Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 thì người dân có quyền lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
“1. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
- a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
- b) Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.”
Như vậy, có thể hiểu được rằng trong trường hợp tranh chấp đất đai mà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên chỉ có thể khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết. Trong trường hợp tranh chấp đất đai mà thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện đến tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết.
3. Vụ án chưa từng được giải quyết bằng một bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án hoặc quyết định đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Căn cứ quy định tại điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thẩm phán trả lại đơn khởi kiện nếu sự việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc quyết định đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trừ trường hợp yêu cầu đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ mà Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu và theo quy định của pháp luật được quyền khởi kiện lại.
Như vậy, Tòa án chỉ thụ lý đơn khởi kiện tranh chấp đất đai nếu tranh chấp đó chưa được giải quyết, cụ thể:
– Tranh chấp đất đai chưa được giải quyết bằng bản án đã có hiệu lực của Tòa án.
– Chưa được giải quyết bằng quyết định đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Tranh chấp đất đai mà chưa được giải quyết bằng quyết định đã có hiệu lực của UBND cấp huyện, cấp tỉnh.
4. Đã thông qua hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương
Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định: Thẩm phán có quyền trả lại đơn khởi kiện khi vụ án chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật.
Chưa có đủ điều kiện khởi kiện là trường hợp pháp luật có quy định về các điều kiện khởi kiện nhưng người khởi kiện đã khởi kiện đến Tòa án khi còn thiếu một trong các điều kiện đó;
Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp”.
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 3 Nghị định 04/2017/NQ-HĐTP quy định:
“2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.”
Như vậy, tranh chấp đất đai trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất (UBND cấp xã) nếu muốn khởi kiện. Trường hợp không hòa giải tại UBND cấp xã thì không đủ điều kiện khởi kiện.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”
Nói tóm lại, nếu thiếu 1 trong 4 điều kiện nêu trên khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai thì Thẩm phán có quyền trả lại đơn khởi kiện cho đương sự. Do đó, để tránh mất thời gian và bảo vệ quyền và lợi ích của mình kịp thời trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, các đương sự nên tìm hiểu thật kỹ quy định của pháp luật để tự mình hoặc liên hệ đến các Luật sư am hiểu về quy định về pháp luật đất đai để được tư vấn và hỗ trợ giải quyết vụ án.
Luật Hồng Chuyên cam kết xử lý hồ sơ nhanh gọn – đúng luật – bảo mật tuyệt đối.
📌 Tư vấn miễn phí – Giải quyết nhanh
📌 Hỗ trợ trọn gói – Không phát sinh chi phí
📌 Bảo mật tuyệt đối – Thủ tục đơn giản
Hãy để chúng tôi đồng hành giúp bạn bước qua giai đoạn khó khăn một cách nhẹ nhàng nhất!
CÔNG TY LUẬT TNHH HỒNG CHUYÊN VÀ CỘNG SỰ
Trụ sở chính: 5A Ngách 41 Ngõ 172 Phố Đại Từ, Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai, TP Hà Nội.
Văn phòng giao dịch: Tầng 6, Ô32-V5A Khu đô thị mới Văn Phú, phường Phú La, quận Hà Đông, Tp. Hà Nội.
Hotline: 0975.626.616 hoặc 0973.555.962
Email: congtyluathongchuyen@gmail.com
Web: luathongchuyen.com
