CÁC LOẠI ĐẤT HIỆN NAY? LOẠI ĐẤT NÀO NGƯỜI ĐANG SDĐ ĐƯỢC QUYỀN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đất đai mang một thuộc tính pháp lý vô cùng đặc thù: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53, Hiến pháp 2013; Điều 4, Luật Đất đai 2024). Điều này có nghĩa là không một cá nhân hay tổ chức nào có quyền sở hữu đất đai. Thay vào đó, Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, sẽ trao “quyền sử dụng đất” (QSDĐ) cho các chủ thể (gọi là người sử dụng đất) thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, hoặc công nhận QSDĐ.

Tuy nhiên, thực tiễn lịch sử quản lý đất đai ở Việt Nam kéo dài hàng thập kỷ đã để lại nhiều tồn tại phức tạp. Rất nhiều trường hợp người dân đang sử dụng đất ổn định, canh tác, sinh sống qua nhiều thế hệ nhưng lại không có giấy tờ, hoặc giấy tờ không hợp lệ, hoặc sử dụng đất có nguồn gốc lấn, chiếm, sai mục đích.

Chính vì vậy, hai câu hỏi lớn luôn được đặt ra: (1) Hiện nay, pháp luật phân loại đất đai như thế nào? và (2) Người đang sử dụng đất (đặc biệt là các trường hợp có yếu tố lịch sử) thì trên loại đất nào, và với điều kiện nào, sẽ được Nhà nước xem xét cấp GCN?

I/ HỆ THỐNG PHÂN LOẠI ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH (THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024)

Việc phân loại đất không chỉ mang ý nghĩa thống kê, mà nó quyết định toàn bộ “số phận pháp lý” của một thửa đất, bao gồm: chế độ sử dụng (được làm gì, không được làm gì), thời hạn sử dụng, nghĩa vụ tài chính, và điều kiện chuyển nhượng.

Căn cứ và Nguyên tắc Phân loại

Theo Điều 9 & Điều 10 Luật Đất đai 2024

Nguyên tắc cốt lõi của pháp luật đất đai Việt Nam là việc phân loại đất phải dựa trên mục đích sử dụng đất. Mục đích sử dụng đất được xác định dựa trên một trong các căn cứ sau:

Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giấy chứng nhận đã được cấp.
Các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024 (đối với trường hợp chưa được cấp GCN).
Quyết định của cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực.
Đối với trường hợp không có giấy tờ, loại đất được xác định dựa trên sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và được UBND cấp xã xác nhận (đây là một điểm rất quan trọng cho việc cấp GCN sau này).

Dựa trên mục đích sử dụng, Điều 9 Luật Đất đai 2024 chia toàn bộ quỹ đất quốc gia thành 03 nhóm lớn.

Nhóm 1: Đất nông nghiệp

Đây là nhóm đất chiếm tỷ trọng lớn nhất và có vai trò đảm bảo an ninh lương thực quốc gia. Nhóm này bao gồm nhiều loại phụ:

Đất trồng cây hằng năm: Gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác. Trong đó, đất trồng lúa (đặc biệt là đất chuyên trồng lúa nước) được bảo vệ nghiêm ngặt nhất, việc chuyển đổi sang mục đích khác (như xây nhà, làm khu công nghiệp) bị hạn chế tối đa và phải tuân thủ quy trình phê duyệt khắt khe.
Đất trồng cây lâu năm: (Ví dụ: đất trồng cao su, cà phê, cây ăn quả…).
Đất lâm nghiệp: Đây là một nhóm lớn, được chia nhỏ thành:
- Đất rừng sản xuất: Trồng rừng để khai thác gỗ, lâm sản.
- Đất rừng phòng hộ: Dùng để bảo vệ nguồn nước, chống xói mòn, bảo vệ môi trường (ven biển, đầu nguồn).
- Đất rừng đặc dụng: Gồm các khu bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia (như Cúc Phương, Ba Vì).
Đất nuôi trồng thủy sản: Đất ao, đầm, hồ để nuôi cá, tôm…
Đất chăn nuôi tập trung.
Đất làm muối.
Đất nông nghiệp khác: (Ví dụ: đất xây dựng nhà kính, chuồng trại không phải ở khu chăn nuôi tập trung, đất ươm giống cây trồng…).

Về chế độ sử dụng: Đất nông nghiệp thường có thời hạn sử dụng (ví dụ: 50 năm đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất) và được Nhà nước khuyến khích “tập trung, tích tụ” để sản xuất hàng hóa lớn theo tinh thần mới của LĐĐ 2024.

Nhóm 2: Đất phi nông nghiệp

Đây là nhóm đất phục vụ cho các hoạt động sinh hoạt và phát triển kinh tế – xã hội. Đây cũng là nhóm đất có giá trị thương mại cao nhất.

Đất ở (Quan trọng nhất): Đây là loại đất mà mọi cá nhân, hộ gia đình quan tâm.
- Đất ở tại nông thôn (ONT): Đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt trong cùng thửa đất (vườn, ao) tại khu vực nông thôn.
- Đất ở tại đô thị (ODT): Đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt tại khu vực đô thị (nội thành, nội thị).
- Chế độ sử dụng: Đất ở là loại đất duy nhất có chế độ sử dụng ổn định lâu dài. Đây là sự đảm bảo cao nhất của Nhà nước cho quyền an cư của người dân.
Đất xây dựng trụ sở cơ quan.
Đất quốc phòng, an ninh: Phục vụ cho mục đích quân sự, an ninh.
Đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
Đất thương mại, dịch vụ: (Ví dụ: đất xây dựng khách sạn, nhà hàng, văn phòng cho thuê).
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: (Ví dụ: đất xây dựng nhà máy, xí nghiệp nằm ngoài khu/cụm công nghiệp).
Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản.
Đất giao thông, thủy lợi, công trình năng lượng, bưu chính viễn thông… (Đất hạ tầng).
Đất cơ sở văn hóa, y tế, giáo dục, thể thao…
Đất tín ngưỡng, tôn giáo: (Đất xây đình, đền, miếu, chùa, nhà thờ…).
Đất nghĩa trang, nhà tang lễ.
Đất có mặt nước chuyên dùng: (Mặt nước của các hồ, sông, ngòi không thuộc nhóm đất nông nghiệp hay đất ở).
Đất phi nông nghiệp khác.

Về chế độ sử dụng: Ngoại trừ đất ở, đất tín ngưỡng (sử dụng ổn định lâu dài), hầu hết các loại đất phi nông nghiệp khác (như đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất) đều có thời hạn sử dụng (thường là 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm).

Nhóm 3: Đất chưa sử dụng

Đây là nhóm đất chưa được xác định rõ mục đích sử dụng (theo phân loại của Nhóm 1 và Nhóm 2). Nhóm này bao gồm:

Đất bằng chưa sử dụng.
Đất đồi núi chưa sử dụng.
Núi đá không có rừng cây.
Đất có mặt nước ven biển chưa sử dụng.

Chính sách của Nhà nước là đưa nhóm đất này vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

II/ LOẠI ĐẤT NÀO VÀ TRƯỜNG HỢP NÀO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN (GCN)?

Đây là nội dung trọng tâm và phức tạp nhất, là câu trả lời cho mối quan tâm của người dân: “Tôi đang ở/canh tác trên mảnh đất này, vậy tôi có được cấp Sổ đỏ/Sổ hồng không?”

2.1. Khái quát về nguyên tắc cấp GCN

Trước hết, cần phải làm rõ một hiểu lầm phổ biến: Pháp luật không quy định “loại đất nào” được cấp GCN, mà quy định “người sử dụng đất” đáp ứng đủ điều kiện thì sẽ được cấp GCN đối với thửa đất họ đang sử dụng, bất kể đó là đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp (trừ các trường hợp bị cấm như đất lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình công cộng, đất được giao quản lý…).

Vấn đề không nằm ở loại đất, mà nằm ở tư cách pháp lý của người sử dụng đất và nguồn gốc, thời điểm sử dụng thửa đất đó.

Chương X (Mục 3) của Luật Đất đai 2024 (từ Điều 137 đến Điều 148) quy định chi tiết về các trường hợp được cấp GCN. Với kinh nghiệm 20 năm, tôi sẽ phân tích các nhóm trường hợp phổ biến nhất mà người dân “đang sử dụng đất” thường gặp.

2.2. Các trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 137, LĐĐ 2024)

Đây là nhóm trường hợp thuận lợi nhất. Nếu cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ sau đây (gọi chung là “giấy tờ cũ”), họ sẽ được cấp GCN mà không phải nộp tiền sử dụng đất:

Những giấy tờ về QSDĐ có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (thời điểm Luật Đất đai 1993 có hiệu lực) do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ hoặc Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Cộng hòa miền Nam Việt Nam cấp.
Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng.
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp (mà không phải 2 trường hợp trên).
Một số loại giấy tờ khác được lập từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) mà có tên người sử dụng đất.

Đối với nhóm này, chỉ cần người dân giữ được “giấy tờ gốc” và sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, thì gần như chắc chắn được cấp GCN. Luật Đất đai 2024 (Điều 137) cũng giải quyết các trường hợp phức tạp như:

Người đang sử dụng đất có giấy tờ nhưng trên giấy tờ ghi tên người khác (ví dụ: nhận chuyển nhượng, thừa kế nhưng chưa sang tên), thì vẫn được cấp GCN nếu có đủ giấy tờ chứng minh việc chuyển quyền (như hợp đồng viết tay) và không có tranh chấp.
Trường hợp giấy tờ ghi tên “Hộ gia đình”, Luật 2024 yêu cầu phải xác định các thành viên có chung QSDĐ tại thời điểm cấp giấy tờ đó để cấp GCN mới (ghi tên các cá nhân) nhằm minh bạch hóa quyền tài sản.

2.3. Các trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 138, LĐĐ 2024)

Đây là nhóm đông đảo nhất, phức tạp nhất và là trọng tâm sửa đổi của Luật Đất đai 2024 nhằm giải quyết các tồn tại lịch sử. Việc xem xét cấp GCN cho nhóm này phụ thuộc chặt chẽ vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất.

a. Trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2014:

Đây là “cột mốc vàng” mới do Luật Đất đai 2024 đặt ra (thay cho mốc 01/7/2004 của luật cũ).

Điều kiện:
- Đang sử dụng đất ổn định.
- Không vi phạm pháp luật về đất đai (không phải đất do lấn, chiếm).
- Không thuộc trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê (tức là đất tự khai phá, hoặc nhận chuyển nhượng không giấy tờ).
- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp.
Quyền lợi pháp lý:
- Nếu được UBND cấp xã xác nhận đất đó là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất (ví dụ: đang là đất ở và quy hoạch cũng là đất ở), thì người sử dụng đất sẽ được cấp GCN.
- Về nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất): Đây là điểm người dân quan tâm nhất.
  - Nếu sử dụng đất trước 15/10/1993: Được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.
  - Nếu sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014: Được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.
Phân tích của chuyên gia:

Đây là một chính sách mang tính “an dân” rất lớn của Luật 2024. Việc nới rộng mốc thời gian từ 2004 lên 2014 cho phép hàng triệu hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ được hợp thức hóa QSDĐ của mình mà không phải nộp tiền sử dụng đất (trong hạn mức). Điều này giải tỏa gánh nặng tài chính khổng lồ và công nhận công sức tạo lập đất của người dân.

b/ Trường hợp sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày 01 tháng 01 năm 2025:

Đối với những trường hợp sử dụng đất “mới” hơn (sau mốc 2014), chính sách sẽ chặt chẽ hơn.

Điều kiện:
- Sử dụng đất ổn định, không tranh chấp.
- Phải được UBND cấp xã xác nhận là phù hợp với quy hoạch.
Nghĩa vụ tài chính:
- Người sử dụng đất sẽ được cấp GCN nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (tức là phải nộp tiền sử dụng đất) theo quy định của Chính phủ.
- Chính sách này nhằm đảm bảo sự công bằng, tránh việc hợp thức hóa cho các trường hợp mới vi phạm mà không có đóng góp cho ngân sách nhà nước.

2.4. Các trường hợp đặc thù (lấn, chiếm, sai mục đích)

Với 20 năm kinh nghiệm, tôi nhận thấy đây là nhóm gây tranh cãi và khó xử lý nhất ở các địa phương. Luật Đất đai 2024 đã cố gắng đưa ra các giải pháp “thực tế” hơn.

a. Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm (Điều 138 Khoản 5, Điều 139):

Pháp luật luôn có thái độ nghiêm khắc với hành vi lấn, chiếm (ví dụ: lấn chiếm hành lang giao thông, lấn chiếm đất công, đất của người khác).

Nguyên tắc chung: Đất lấn, chiếm không được cấp GCN.
Giải pháp của LĐĐ 2024 (Điều 139): Luật mới mở ra một “cửa hẹp” mang tính thực tiễn cho các trường hợp lấn, chiếm đã diễn ra từ lâu, trước ngày 01 tháng 7 năm 2014:
- Điều kiện:
  - Thửa đất lấn, chiếm đó hiện nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất (ví dụ: trước lấn chiếm đất nông nghiệp nay quy hoạch là đất ở).
  - Không có tranh chấp.
- Xử lý:
  - Nhà nước sẽ thu hồi đất (về mặt thủ tục) và sau đó giao đất, cho thuê đất lại cho chính người đang sử dụng đó.
  - Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất (100%) theo giá đất hiện hành cho toàn bộ diện tích được giao.
- Phân tích của chuyên gia: Đây là giải pháp “đôi bên cùng có lợi”. Nhà nước thu được ngân sách (tránh thất thoát tài sản công) và giải quyết được vấn đề an sinh xã hội, tránh xáo trộn lớn, đồng thời người dân được hợp thức hóa QSDĐ của mình, dù phải trả chi phí tài chính cao.

b. Trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích (Điều 139):

Đây là trường hợp rất phổ biến: được giao đất nông nghiệp nhưng tự ý xây nhà ở trên đó.

Giải pháp của LĐĐ 2024:
- Tương tự như đất lấn, chiếm, nếu việc sử dụng sai mục đích diễn ra trước 01/7/2014 và hiện tại, vị trí thửa đất đó phù hợp với quy hoạch (ví dụ: quy hoạch là đất ở).
- Người sử dụng đất sẽ được xem xét cấp GCN (công nhận là đất ở).
- Nghĩa vụ tài chính: Người dân phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của đất ở và tiền sử dụng đất của đất nông nghiệp tại thời điểm cấp GCN.

2.5. Đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 140)

Đây là tình trạng lịch sử, ví dụ như UBND xã, hợp tác xã tự ý chia đất, giao đất cho xã viên, cán bộ… (những chủ thể không có thẩm quyền giao đất).

Giải pháp của LĐĐ 2024:
- Nếu việc giao đất không đúng thẩm quyền đã diễn ra trước ngày 01/7/2014.
- Người dân đã nộp tiền cho cơ quan/tổ chức đã giao đất (có chứng từ).
- Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch.
- Người dân sẽ được cấp GCN.
- Nếu đã nộp tiền, sẽ được trừ đi khi xác định nghĩa vụ tài chính mới; nếu chưa nộp, sẽ phải nộp theo quy định.

III/ KẾT LUẬN

Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) là tài sản pháp lý tối quan trọng. Ngay khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (01/01/2025), những người đang sử dụng đất nhưng chưa có GCN, đặc biệt là các trường hợp không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định trước 01/7/2014, cần ngay lập tức rà soát lại nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất của mình và liên hệ với cơ quan chức năng (UBND cấp xã) để được hướng dẫn làm thủ tục cấp GCN theo chính sách mới, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp và cao nhất của mình.

LÝ DO KHÁCH HÀNG TIN TƯỞNG LUẬT HỒNG CHUYÊN:

Chuyên môn hóa: Mỗi luật sư trong chúng tôi đều chuyên sâu trong từng lĩnh vực cụ thể, từ tranh tụng hình sự đến các vụ kiện dân sự, bảo vệ quyền lợi của khách hàng ở mọi cấp độ tòa án.
Chiến lược rõ ràng và minh bạch: Chúng tôi xây dựng chiến lược rõ ràng ngay từ ban đầu, không có bất kỳ sự mập mờ nào. Khách hàng luôn nắm rõ quy trình và tiến độ vụ án.
Tính bảo mật tuyệt đối: Tất cả thông tin và tài liệu liên quan đến vụ án của bạn sẽ được chúng tôi bảo mật tuyệt đối, không tiết lộ ra ngoài.

CAM KẾT CỦA CHÚNG TÔI:

Hỗ trợ tối đa: Từ khi tiếp nhận vụ án cho đến khi kết thúc, bạn sẽ luôn nhận được sự hỗ trợ, tư vấn và giải quyết nhanh chóng từ chúng tôi.
Kết quả tốt nhất: Chúng tôi luôn hướng đến việc đạt được kết quả có lợi nhất cho bạn, bảo vệ quyền lợi của bạn trong mọi tình huống.

Luật Hồng Chuyên cam kết xử lý hồ sơ nhanh gọn – đúng luật – bảo mật tuyệt đối.

📌 Tư vấn miễn phí – Giải quyết nhanh
📌 Hỗ trợ trọn gói – Không phát sinh chi phí
📌 Bảo mật tuyệt đối – Thủ tục đơn giản

Hãy để chúng tôi đồng hành giúp bạn bước qua giai đoạn khó khăn một cách nhẹ nhàng nhất!

LIÊN HỆ NGAY ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN MIỄN PHÍ!

Hãy để chúng tôi giúp bạn vượt qua thử thách pháp lý. Liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn miễn phí và bắt đầu hành trình bảo vệ quyền lợi của bạn!

CÔNG TY LUẬT TNHH HỒNG CHUYÊN VÀ CỘNG SỰ

Trụ sở chính: 5A Ngách 41 Ngõ 172 Phố Đại Từ, Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai, TP Hà Nội.
Văn phòng giao dịch: Tầng 6, Ô32-V5A Khu đô thị mới Văn Phú, phường Phú La, quận Hà Đông, Tp. Hà Nội.
Hotline: 0975.626.616 hoặc 0973.555.962
Email: congtyluathongchuyen@gmail.com
Web: luathongchuyen.com

CÁC LOẠI ĐẤT HIỆN NAY? LOẠI ĐẤT NÀO ĐƯỢC QUYỀN CẤP GCN